Alors que les prix immobiliers reculent en France (-5 % sur un an), les stations balnéaires et de montagne maintiennent des niveaux de prix nettement supérieurs à la moyenne nationale : 4 578 €/m² en moyenne sur le littoral, environ 4 000 €/m² en montagne, contre près de 3 000 €/m² sur l’ensemble du territoire.
Cette résistance ne doit pas masquer une transformation profonde. Ces marchés, longtemps portés par l’achat coup de cœur, basculent vers une logique plus patrimoniale, plus arbitrée, plus exigeante. C’est ce que constatent chaque jour les mandataires Expertimo présents sur ces territoires.
Littoral : toujours désirable, mais le temps de la sélectivité est venu
Avec une progression de +38 % en dix ans et une demande structurellement soutenue, les résidences secondaires représentent 47 % du parc résidentiel balnéaire, contre 10 % dans le reste du parc français. Le littoral reste donc une valeur refuge.
Mais, depuis 2024, le marché entre dans une phase de normalisation. Les écarts de prix entre zones restent significatifs : sur la Côte d’Azur par exemple le prix au mètre carré par appartement est de 5 000 € pour les Alpes-Maritimes, 3 489 € pour les Bouches-du-Rhône ou encore 4 016 € dans le Var. Ce prix moyen est de plus de 5 000 €/m² sur certaines villes du littoral du Pays basque (5 933 € à Saint-Jean-de-Luz et 7 147 € à Biarritz), sur le bassin d’Arcachon, la commune prisée de Lege Cap Ferret atteint 11 557 €/m², contre seulement 2 476 €/m² en Vendée ou 2 817 €/m² en Charente-Maritime.
Les grandes valeurs du littoral sont devenues inaccessibles pour beaucoup. Certains secteurs longtemps boudés retrouvent ainsi une vraie légitimité, non par défaut, mais parce que le rapport qualité-vie-prix y est meilleur.
Dans ce contexte, La Rochelle s’affirme comme une alternative crédible à l’Île de Ré et au Bassin d’Arcachon, tandis que Royan attire une clientèle familiale en quête de praticité et que Saint-Gilles-Croix-de-Vie séduit par sa douceur de vivre. Longtemps perçues comme des choix de repli, ces destinations s’imposent désormais comme des évidences, portées par un équilibre durable entre qualité de vie, services, accessibilité et prix au mètre carré.
« On est passé d’un marché d’impulsion à un marché d’arbitrage, où chaque acquisition est analysée sous l’angle patrimonial », résume Yohanna Le Toux, mandataire Expertimo à Capbreton. Sur le terrain, les acquéreurs prennent davantage leur temps. « Ils comparent, intègrent les travaux, les charges. Les biens bien situés et sans défaut continuent de se vendre rapidement », observe Marie-Agnès Jouannic, mandataire Expertimo à Auray.
Enfin, un risque encore peu intégré dans les prix : l’érosion du littoral et les risques de submersion, susceptibles d’influencer à terme la hiérarchie des territoires côtiers.
Montagne : un marché résilient, mais en pleine recomposition
Les stations de ski affichent une progression de +29 % depuis 2020, bien supérieure à la moyenne nationale. Mais derrière cette résistance globale, le marché se polarise nettement : autour de 14 464 €/m² à Val d’Isère ou 11 928 €/m² à Courchevel, contre 5 624 €/m² à Bourg-Saint-Maurice ou 3 725 €/m² à Sallanches pour des stations de vallée ou intermédiaires.
Les stations de haute altitude concentrent la demande et les prix les plus élevés, avec des niveaux également soutenus à Tignes (9 821 €/m²), Megève (9 753 €/m²) ou Chamonix (10 118 €/m²), très au-dessus des moyennes départementales (4 512 €/m² en Haute-Savoie, 3 978 €/m² en Savoie). Les stations intermédiaires restent accessibles (autour de 5 909 €/m² aux Deux Alpes ou 4 337 €/m² à Brides-les-Bains) mais leur attractivité dépend désormais davantage des conditions d’enneigement et de leur capacité à se réinventer.
« Le marché se polarise. Les stations d’altitude restent très recherchées, alors que d’autres doivent s’adapter pour rester attractives », constate Fabien Mella, mandataire Expertimo à Megève.
L’usage évolue également. La montagne ne se résume plus à la saison hivernale. « On a de plus en plus d’acquéreurs qui viennent aussi en dehors de l’hiver, pour télétravailler, se reposer ou profiter de la montagne autrement. Le bien est donc occupé plus souvent », note ce dernier.
Ce basculement vers un usage élargi modifie les critères d’achat : accessibilité toute l’année, confort, performance énergétique. D’autant que près de 28 % des logements en montagne sont classés F ou G, un niveau nettement supérieur à la moyenne nationale, qui pèse sur les décisions d’achat, notamment en vue d’une mise en location.
Résidences secondaires : la fin de l’achat coup de cœur ?
Au-delà des spécificités de chaque territoire, les mandataires Expertimo observent une convergence des comportements d’achat : des projets plus construits, plus anticipés, plus étroitement liés à l’usage réel.
« Les acquéreurs ne renoncent pas à leur projet de résidence secondaire. En revanche, ils veulent que le bien corresponde à leur usage réel : venir plus souvent, mieux maîtriser leur budget, et éviter les mauvaises surprises, analyse Grégory Beurrier, président du réseau Expertimo. On est moins dans l’achat coup de cœur pur, et davantage dans un projet réfléchi, qui doit tenir dans la durée. »
Les critères d’arbitrage qui structurent aujourd’hui ces décisions : polyvalence du bien entre usage personnel et locatif, accessibilité depuis la résidence principale, performance énergétique, qualité intrinsèque du bien, et potentiel locatif étalé sur l’année.
Mer et montagne restent des marchés attractifs. Mais ils reposent désormais sur une logique différente : celle de biens réellement utilisés, intégrés dans le mode de vie de leurs acquéreurs, et pensés dans la durée.
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