L’objectif pour le contribuable qui investit est de réduire son revenu global imposable de manière très avantageuse sur plusieurs années.

Mais les conditions d’éligibilité rendent l’opération difficile dans l’ancien, avec l’atteinte d’un DPE A ou B. Un nouveau défi et une nouvelle opportunité pour les éco-conseillers immobiliers formés à la rénovation énergétique.

Quelles conditions d’éligibilité ?

Destiné à relancer l’offre de logements locatifs, le dispositif Jeanbrun est mobilisable dans l’habitat collectif uniquement (appartement), entre le mois de février 2026 et le 31 décembre 2028.

L’appartement, acheté neuf ou à rénover, doit être loué nu durant 9 ans minimum en tant que résidence principale, à un ménage choisi selon son niveau de revenu.

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Quel avantage fiscal ?

Concrètement, le propriétaire, en nom propre ou en société à l’IR, peut déduire chaque année de ses revenus 3 à 5,5 % du montant de son investissement (base éligible correspondant à 80 % du total du bien immobilier + travaux).

Cet amortissement vient s’additionner aux charges que le propriétaire déduit déjà de ses loyers, dans la limite de 8 000 € / 10 000 € / 12 000 € par an, selon le niveau de revenu du locataire (intermédiaire / social / très social).

La nouveauté avantageuse ici est que ce super déficit foncier sera désormais imputé sur le revenu global du contribuable, et non sur le revenu foncier seulement.

De quoi permettre à des contribuables aux revenus élevés, de diminuer leur impôt sur le revenu, voire même de changer de tranche d’imposition.

Une opportunité pour les conseillers immobiliers à la recherche de nouveaux acquéreurs pour les passoires thermiques à réhabiliter.

Une complexité qui nécessite d’être épaulé

Mais à cette complexité fiscale vient s’ajouter une certaine complexité technique puisque :

• le total des travaux doit représenter au minimum 30 % du budget total (bien immobilier + travaux), ce qui empêche le recours au dispositif dans les zones où le prix au m2 est élevé ;
• le DPE après les travaux doit atteindre l’étiquette A ou B, ce qui implique, dans la majorité des cas, l’installation d’une pompe à chaleur, pourtant difficilement envisageable en appartement.

Un agent immobilier qui souhaite donc utiliser ce dispositif comme argument commercial pour vendre un appartement à rénover, devra anticiper des autorisations de copropriété, d’urbanisme ou justifier la possibilité d’installer une pompe à chaleur monobloc (sans unité extérieure), par ailleurs critiquée pour ses désagréments sonores à l’intérieur du logement.

Des opportunités commerciales existent, notamment dans le sud de la France ou en monopropriétés.

Mais seul un éco-conseiller immobilier formé et épaulé par un bureau d’étude thermique pourra sécuriser ce type de projet.

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