DPE et décence énergétique : un rappel de la réglementation applicable

Le cadre normatif applicable au DPE en matière locative doit être rappelé avec précision, car il conditionne toute analyse sérieuse sur l’application d’un DPE G aux baux en cours.

L’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation définit le diagnostic de performance énergétique comme un document décrivant la performance énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment. Ce document est établi par un professionnel répondant à des conditions réglementaires, et sa durée de validité est fixée à dix ans, sous réserve des régimes transitoires applicables à certains diagnostics plus anciens.

L’article L. 126-29 du même code prévoit qu’en cas de location, le DPE est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des baux ruraux et des locations saisonnières. Le texte précise seulement que les recommandations accompagnant le DPE n’ont qu’une valeur informative, sans retirer au classement énergétique lui-même toute portée juridique.

À cela s’ajoute l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent répondant notamment à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 est ici central. Il précise qu’en France métropolitaine, à compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal du logement décent correspond à la classe F du DPE, puis à la classe E à compter du 1er janvier 2028 et à la classe D à compter du 1er janvier 2034. Il en résulte qu’en principe, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est inférieur au seuil minimal de performance énergétique requis pour la décence.

Enfin, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise le régime contentieux de la non-décence. Il permet au locataire de demander la mise en conformité du logement et autorise le juge, le cas échéant, à ordonner des travaux, à réduire le loyer ou à suspendre son paiement. Ce texte prévoit également des limites lorsque le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales faisant obstacle à l’atteinte du niveau de performance minimal.

Les textes distinguent en réalité trois niveaux qu’il faut éviter de confondre:

• Le premier est celui du DPE comme document d’information et de classification énergétique annexé au bail.

• Le second est celui de la décence énergétique, qui utilise cette classification pour déterminer si le logement respecte ou non le niveau minimal de performance exigé par la loi.

• Le troisième est celui des conséquences contentieuses, lesquelles ne sont pas automatiques mais relèvent de l’office du juge saisi sur le fondement de l’article 20-1 de la loi de 1989.

En d’autres termes, un DPE classé G est aujourd’hui un élément majeur d’appréciation de la décence du logement, mais il n’existe pas, dans les textes, de régime autonome d’“opposabilité” du DPE G au bail en cours distinct du régime général du logement décent.

Une locataire cesse le paiement de ses loyers et sollicite une réduction de 50 %

En l’espèce, une bailleresse avait donné à bail, le 15 novembre 2021, un logement d’habitation moyennant un loyer mensuel de 590 euros. Des loyers impayés ont conduit la propriétaire à engager une procédure tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail.

Pour sa défense, la locataire soutenait que le logement présentait des désordres d’humidité, d’aération et d’isolation, et qu’il devait être regardé comme insalubre ou à tout le moins non décent.

La locataire sollicitait une réduction de 50 % du loyer, la suspension du paiement des loyers et des dommages-intérêts. Elle s’appuyait notamment sur un rapport de visite de l’Agence locale de l’énergie et du climat, sur un courrier de l’Agence régionale de santé, ainsi que sur un DPE réalisé le 15 février 2024 ayant classé le logement en G.

Le premier juge n’avait pas retenu une non-décence totale du logement, mais avait admis certaines insuffisances d’isolation et d’aération et accordé une réfaction de 10 % du loyer.

Le bail avait été résilié pour impayés. La locataire a interjeté appel, tandis que la bailleresse formait appel incident sur plusieurs postes, notamment les loyers impayés, les réparations locatives et la restitution des clés.

L’arrêt de la cour d’appel de Bourges du 27 février 2026 présente un intérêt particulier parce qu’il confronte directement le nouveau cadre de la décence énergétique à un bail d’habitation déjà en cours.

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Le classement G d’un logement ne justifie pas la suspension totale des paiements

La cour d’appel de Bourges confirme l’essentiel du jugement. Elle retient que la locataire ne démontre pas que le logement serait juridiquement non décent ou insalubre dans l’ampleur alléguée, ni surtout que les désordres seraient exclusivement imputables à la bailleresse.

Elle relève que le rapport de l’Agence locale de l’énergie et du climat ne qualifiait pas le logement d’insalubre ni d’indécent, que l’ARS n’avait pas déclenché de procédure d’insalubrité, et que la locataire avait fait obstacle à la réalisation de certains travaux, en particulier l’installation d’une VMC.

La cour mentionne expressément le classement G du logement, mais elle précise que cette circonstance, si elle impose au bailleur de faire réaliser des travaux d’amélioration, ne justifie pas, dans le cadre de ce bail en cours, les conséquences radicales réclamées par la locataire.

Elle confirme donc la réduction de 10 % du loyer, refuse la suspension totale du paiement, constate la résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire et condamne la locataire au paiement des loyers et indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Cour d’appel de Bourges, 27 février 2026, n° 25/00589

Le DPE est un indicateur juridique important, mais pas une sanction autonome et automatique

L’apport de cet arrêt réside dans la manière dont il articule le DPE G et le régime du logement décent sans transformer le diagnostic en sanction autonome.

Depuis le 1er janvier 2025, le droit positif rattache clairement la décence énergétique à un niveau minimal de performance. En métropole, ce niveau correspond désormais à la classe F. Dès lors, un logement classé G se situe, en principe, sous le seuil minimal exigé pour la décence énergétique. Cette évolution est désormais incontestable sur le plan textuel.

Pour autant, l’arrêt de Bourges montre que le contentieux ne se résume pas à une lecture mécanique de la lettre figurant sur le DPE. Le diagnostic énergétique constitue un support de qualification, mais non une sanction automatique. Le juge doit encore apprécier la situation dans son ensemble. Il doit notamment rechercher si le logement est effectivement non décent dans les conditions du débat contradictoire, si les désordres sont imputables au bailleur, si des travaux sont possibles, si le bailleur a tenté de les entreprendre et si le locataire a coopéré à leur réalisation.

C’est précisément ce que fait la cour de Bourges. Elle ne nie pas l’importance du DPE G. Elle admet même explicitement que la bailleresse devait faire réaliser des travaux d’amélioration. Mais elle refuse d’en déduire que la locataire pouvait cesser intégralement de payer le loyer ou faire obstacle au jeu de la clause résolutoire. La décision rappelle ainsi que le régime du DPE G dans les baux en cours passe, non par une automaticité, mais par une mise en œuvre contentieuse encadrée par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L’arrêt appelle toutefois une précaution d’interprétation. La formule retenue par la cour, selon laquelle la disposition nouvelle “ne trouve pas à s’appliquer au bail en cours”, ne doit pas être généralisée trop rapidement. Les textes de 2023 et de 2025 n’instaurent pas expressément un régime distinct entre baux nouveaux et baux en cours en matière de décence énergétique ; ils organisent surtout l’intégration progressive de la performance énergétique dans la notion même de logement décent. Ce que l’arrêt tranche avec certitude, c’est donc moins l’inapplicabilité générale du DPE G aux baux en cours que l’absence d’effet automatique du seul DPE G sur le paiement du loyer dans le cas d’espèce.

Pour les bailleurs, l’arrêt est important car il montre qu’un DPE classé G n’entraîne pas, à lui seul, l’anéantissement immédiat de leurs droits dans le cadre d’un bail d’habitation déjà en cours. En revanche, il serait dangereux d’en conclure que le classement G est sans conséquence. Il reste un indicateur juridique majeur de non-conformité énergétique, susceptible de fonder une demande de travaux, de réduction de loyer ou, selon les circonstances, d’autres mesures judiciaires.

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Ce qu’il faut retenir

Un logement classé G est-il automatiquement non décent depuis le 1er janvier 2025 ?

Le cadre légal de la décence énergétique fixe, en métropole, un niveau minimal de performance correspondant à la classe F à compter du 1er janvier 2025. En principe, un logement classé G se situe donc sous ce seuil. Mais l’arrêt de Bourges montre que cette situation n’emporte pas automatiquement toutes les conséquences contentieuses espérées par le locataire, notamment la suspension intégrale du loyer.

Le DPE G s’applique-t-il aux baux d’habitation déjà en cours ?

Les textes ne créent pas un régime autonome d’opposabilité du DPE G aux baux en cours. Ils passent par le régime général du logement décent. L’arrêt de Bourges retient, dans l’affaire jugée, que la classe G n’entraînait pas à elle seule les effets invoqués par la locataire, mais cette solution doit être lue au regard des circonstances particulières du dossier.

Le locataire peut-il arrêter seul de payer son loyer à cause d’un DPE G ?

Non. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de réduire le loyer ou d’en suspendre le paiement, mais il ne consacre pas un droit général du locataire à cesser unilatéralement tout règlement. L’arrêt de Bourges illustre précisément ce point.

Le bailleur doit-il faire des travaux lorsqu’un logement est classé G ?

Oui, le cadre légal de la décence énergétique impose une mise en conformité progressive, et la cour de Bourges rappelle elle-même que le bailleur devait faire réaliser des travaux d’amélioration, même si cette obligation n’a pas conduit, dans cette affaire, à la suspension totale du loyer.

Le DPE annexé au bail suffit-il à obtenir une baisse de loyer ?

Non. Le DPE est un document central, mais la baisse de loyer relève du pouvoir d’appréciation du juge saisi sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle dépend des désordres, de leur gravité, de leur imputabilité et du comportement des parties.

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Source : Maître Gabriel Neu-Janicki