Dans Mon Podcast Immo, Thomas Lefebvre, vice-président data de Belles Demeures, décrypte un basculement majeur du marché haut de gamme. Paris reste attractif, mais le prestige immobilier français se déplace vers les territoires de villégiature. L’Ouest, la Côte atlantique et la Bretagne gagnent du terrain. Le prestige immobilier français change de centre de gravité. Longtemps dominé par Paris et l’Ouest parisien, le marché se redessine autour des littoraux, des résidences semi-principales et de nouveaux arbitrages patrimoniaux. « Paris n’est plus le premier marché de prestige en valeur », explique Thomas Lefebvre au micro d’Ariane Artinian.
Paris perd du poids dans un marché qui grossit
Le constat ne signifie pas que Paris décroche. La capitale reste attractive, notamment pour les acquéreurs étrangers et les grandes fortunes internationales. Mais son poids relatif diminue dans un marché qui, lui, a fortement progressé. En dix ans, l’immobilier de prestige est passé de 24 milliards d’euros à 39 milliards d’euros. Il représente aujourd’hui 17 % de la valeur totale du marché immobilier français, pour seulement 40 000 transactions, soit 4 % à 5 % des ventes en volume. Une petite partie du marché concentre donc près d’un cinquième de sa valeur. En 2015, Paris et l’Ouest parisien pesaient environ un tiers du marché du prestige. Depuis, ils ont perdu 10 points de part de marché. Cette baisse relative profite d’abord aux territoires de villégiature.
L’Ouest et les littoraux imposent leur nouvelle carte
La Côte atlantique gagne du terrain. La Bretagne, encore modeste, illustre elle aussi le mouvement : son poids a doublé en dix ans, passant de 2 % à 4 % du marché. Le prestige ne se limite plus aux beaux quartiers parisiens ou aux villas de la Côte d’Azur. « C’est vraiment l’émergence de l’Ouest comme nouveau territoire de prestige », analyse Thomas Lefebvre. Cette dynamique repose sur plusieurs facteurs : la recherche de qualité de vie, l’usage plus fréquent des résidences secondaires et un effet de rattrapage des prix. Sur la Côte d’Azur, une transaction de prestige atteint en moyenne 1,8 million d’euros. En Bretagne ou sur la Côte atlantique, les prix restent souvent sous les 900 000 euros. Ces marchés, moins chers au départ, progressent donc plus vite. Le climat pourrait aussi renforcer l’attrait de certains littoraux de l’Ouest dans les prochaines années.
Des acheteurs français, patrimoniaux, moins dépendants du crédit
Contrairement à une idée reçue, le marché français du prestige reste d’abord national. Selon Thomas Lefebvre, 80 % à 90 % des transactions sont réalisées par des Français. Les acquéreurs étrangers, notamment américains ou venus des pays du Golfe, sont davantage présents sur l’ultra-luxe, mais ce segment reste très minoritaire. Le profil dominant est celui de ménages de plus de 45 ans, cadres dirigeants, chefs d’entreprise ou retraités disposant déjà d’un patrimoine. Leur achat répond souvent à une logique de long terme : sécuriser un actif, transmettre à leurs enfants, ou utiliser le bien une grande partie de l’année. Cette dynamique s’inscrit aussi dans une concentration accrue de la richesse. « Les 10 % des ménages les plus aisés détenaient 40 % du patrimoine national en 2010, ils en détiennent 48 % aujourd’hui », rappelle Thomas Lefebvre.
La présidentielle de 2027 entre déjà dans les arbitrages
Le marché du prestige est moins sensible aux taux que l’immobilier classique. Mais il n’échappe pas à l’incertitude politique. Selon l’étude citée par Thomas Lefebvre, un tiers des porteurs de projets interrogés pourraient reporter leur achat dans un autre pays selon l’issue de l’élection présidentielle de 2027. « La présidentielle de 2027 pourrait jouer un plus grand rôle dans la dynamique du marché de l’immobilier de prestige que les taux », estime Thomas Lefebvre Pour les professionnels, le signal est clair : le prestige reste solide, mais ses moteurs changent. Il devient moins parisien, plus littoral, plus patrimonial, et déjà attentif au climat politique.
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